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再发:中房20年

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发表于 2021-1-13 22:51:07 | 显示全部楼层 |阅读模式
说起房地产业在世界各国都是支柱产业、经济周期之母、民生的基本保障;更是财富的象征、大类资产配置的核心、金融危机的重要策源地之一。  而中国房地产业,始于上个世纪末的房改(1998年国务院发了重要的23号文,要求停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化)。二十余年以来风起云涌,在人类历史上都可谓是空前的史诗级巨片。其间各种相关研究文章更是汗牛充栋,在下斗胆,不揣冒昧地粗线条勾勒一下;望众位涯友指正。


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 楼主| 发表于 2021-1-13 22:51:38 | 显示全部楼层
第一章拉开大幕1998----2000  1998年中国的房地产业在亚洲金融危机期间崭露头角。当年商品房销售面积超过一亿二千万平方米;每平米销售均价略高于2000元人民币;当年商品房销售总额超过两千五百亿元人民币。  仅占同期GDP的比值3.16%。而且当年的城镇人均住房面积只有18.7平米。  到千禧年,商品房销售面积超过一亿八千五百万平方米;每平米销售均价小幅增长到略高于2100元人民币;当年商品房销售总额接近四千亿元人民币。  占同期GDP的比值为4.4%。可谓量价齐升,开局喜人!  2000年商品房销售总额,对比1998年的增长幅度为36%。当年的城镇人均住房面积增加到20平米。
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发表于 2021-1-13 22:52:23 | 显示全部楼层
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 楼主| 发表于 2021-1-13 22:53:09 | 显示全部楼层
从居民消费价格指数看,由于受亚洲金融危机影响,1998年与1999年皆为负值(通缩隐现),2000年勉强转正。中国房地产业的拉动作用功不可没。  而比较同期GDP从1998年的7.9万亿,增长到2000年的8.9万亿,年增长率在8%左右。  其间人民币兑美元汇率稳定在8.28以下,外汇储备从1998年的1450亿美元增长到2000年的1656亿美元,以美元计价的人均GDP从1998年的770美元增长到2000年的852美元。  其间总人口增长超过1500万(职工参保人数增长了1900万),就业人口增长约1200万。正可谓是真金白银的增长。
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 楼主| 发表于 2021-1-13 22:53:46 | 显示全部楼层
坐等更新
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 楼主| 发表于 2021-1-13 22:54:32 | 显示全部楼层
其背后的秘密在于收入结余和城镇常住人口的净增长。1998年城镇居民的人均可支配收入(税后收入)为5425元,同期城镇居民的人均消费性支出为4332元;同比增幅分别为5.1%和3.5%;收入结余大约为1093元。而当年城镇居民购房支出(含贷款利息支出)折合人均为206.5元;仅为当年收入结余的18.89%。  到2000年城镇居民的人均可支配收入(税后收入)为6280元,同期城镇居民的人均消费性支出为4998元;同比增幅分别为7.3%和8.3%;收入结余大约为1282元。而当年城镇居民购房支出(含贷款利息支出)折合人均为381.92元;为当年收入结余的29.79%。  当年全国的储蓄余额为6.43万亿元,对比1998年增长约1.1万亿元。  全国的储蓄余额远高于当年的住宅商品房销售总额,也高于1998年----2000年累计的住宅商品房销售总额。  就连1998----2000年储蓄余额的增加值,都远高于2000年的住宅商品房销售总额,也高于1998年----2000年累计的住宅商品房销售总额。
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发表于 2021-1-13 22:55:21 | 显示全部楼层
那几年的整体经济一扫90年代的低迷;民营企业开始高速发展,农民工得以成批量进城工作。个别民营企业开始涉足外经贸领域,参与出口创汇。  从普通老百姓角度讲,就业机会增加(就业人口增长约1200万),收入水平提高(人均可支配收入增长幅度15.3%,虽然没有跑赢同期GDP的增长17.7%);储蓄增加了(人均储蓄余额增长幅度20.41%,跑赢了同期GDP的增长17.7%)。  消费方面,物价比对八、九十年代平稳得多,人均收支结余增长了15.07%;终于可以休养生息,舔舐一下几千万国企职工大下岗的伤痛。
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 楼主| 发表于 2021-1-13 22:56:14 | 显示全部楼层
回顾的,就不用再多说了……  说你的结论吧……
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 楼主| 发表于 2021-1-13 22:57:05 | 显示全部楼层
必须提到,1998年到2000年城镇常住人口的净增长为4298万。1998年,中国城镇化率只有33.4%。同时由于城市化起步和职工参保人数的增长,国民福利也在小幅提高。促使部分先富起来的老百姓敢于购买商品房。  当然更要归功于彼时相对良好的国际环境。港澳回归、申奥成功、加入世贸等各种事件或者预期,揭示国际人员(特别是港、澳、台、侨胞等)和资金的频繁流动、先进技术和管理经验的不断引进、国际贸易即将大幅拓宽等利好。  有必要了解一下中国2000年及之前的外贸进出口情况。
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发表于 2021-1-13 22:57:39 | 显示全部楼层
按照现价美元计算,1998年世界的货物和服务出口在6.872万亿美元上下。其中欧盟约为2.505万亿美元(占比36.45%)。美国约为9331.83亿美元(占比13.58%)。日本4322.95亿美元(占比6.29%)。中国1413.64亿美元(占比2.06%)。上述四方合计占比58.38%。  按照现价美元计算,1998年世界的货物和服务进口在6.776万亿美元上下。其中欧盟约为2.373万亿美元(占比35.02%)。美国约为1.116万亿美元(占比16.47%)。日本3511.32亿美元(占比5.18%)。中国1449.14亿美元(占比2.14%)。上述四方合计占比58.81%。  按照现价美元计算,1998年世界的货物和服务净顺差在960亿美元上下。其中欧盟约为1320亿美元。美国约为-1828.117亿美元。日本811.63亿美元。中国-35.1亿美元。
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