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楼主: tianjing2018

再发:中房20年

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 楼主| 发表于 5 天前 | 显示全部楼层
顺带提一下,2002年5年期及以上的商业贷款利率,已经低于6%。  关于2002年前后国内外的股市情况,提请注意一点:2002年全国股市交易总额大约占当年GDP的23.01%。但是对比2000年的全国股市交易总额已经跌去大半了!  观察当年的熊市对比2000年的牛市,可以发现一个有趣的现象。牛市中不少投资者(以庄家和大户割韭菜为主)炒股赚钱后,落袋为安、转而投资买房。  熊市时指数下跌、交易清淡,手头有余钱的投资者自然不会贸然进入股市;只能投资买房。因此在厉害国,股市总是大起大落,房市却一直稳步走高。  从全国住宅商品房交易总额看,2000年到2002年三千亿、四千亿、五千亿;几乎是一年上一个新台阶。
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发表于 5 天前 | 显示全部楼层
本章最后申明当年的房地产开发规模与今时相比规模太小,而且主要集中在特大型城市。  比如北京2002年的GDP仅占全国的3.61%;但是。商品房销售总额却占全国的16.4%(即一个直辖市就接近1/6)!因此彼时的全国商品房均价明显比现在更具有参考意义。  也就是说,比如北京、上海等直辖市主城区高档房价虽然远高于同期的全国商品房均价,但是主城区以外(比如近郊区)的确存在着大幅低于全国商品房均价的商品房在售卖。  而如今由于“棚改”等影响,可能十八线小县城都在大搞房地产开发,大幅拉低了全国的商品房均价。造成即便在一、二线核心城市区域的远郊,出售的保障类住房价格都远高于全国的商品房均价。  总结一句话:目前全国的商品房均价对比原来看,严重失真(特别是对比一、二线城市房价)。
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发表于 5 天前 | 显示全部楼层
大部分人还是关心房价趋势
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 楼主| 发表于 5 天前 | 显示全部楼层
加快速度啊
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 楼主| 发表于 5 天前 | 显示全部楼层
2003年中国的住宅商品房销售面积接近三亿平方米;每平米销售均价略高于2600元人民币;当年住宅商品房销售总额超过六千五百亿元人民币。仅占同期GDP的比值4.76%。当年的城镇人均住房面积约有23.6平米。  到2004年,住宅商品房销售面积接近三亿四千万平方米;每平米销售均价增长到约3000元人民币;当年住宅商品房销售总额超过八千六百亿元人民币。占同期GDP的比值为5.3%。继续量价齐升!  2004年住宅商品房销售总额,对比2002年的增长幅度为73.84%。当年的城镇人均住房面积增加到24.5平米。
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 楼主| 发表于 5 天前 | 显示全部楼层
再看2004年对比2002年期间,M2的净增加值接近7万亿,年增长率在19%以上。货币乘数在3.5左右。2003年M2的数值约为21.92万亿元人民币,约为当年GDP的159.5%。到2004年M2的数值约为25.32万亿元人民币,约为当年GDP的156.45%。可见随着房地产市场的稳步发展,派生出大量M2。  从居民消费价格指数看,由于受非典疫情影响,2003年仅略超过1%。2004年就接近4%。由于政府出台了不少刺激政策,中国房地产业的拉动作用再次显现。比较同期GDP从2003年的约13.74万亿,增长到2004年的16.18万亿,年增长率在17.77%左右。
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 楼主| 发表于 5 天前 | 显示全部楼层
其间人民币兑美元汇率稳定在8.27----8.28之间,外汇储备从2002年的2864亿美元增长到2004年的6099亿美元,以美元计价的人均GDP从2002年的963美元增长到2004年的1489.04美元。其间总人口增长超过1500万(参保人数又增长了1600万),就业人口增长约1000万。考虑到非典疫情影响,各项指标增长的确来之不易。  再看收入结余和城镇常住人口的净增长。2003年城镇居民的人均可支配收入(税后收入)为8405.5元,同期城镇居民的人均消费性支出为6510.9元;同比增幅分别为9.84%和7.98%;收入结余大约为1894元。而当年城镇居民购房支出(含贷款利息支出)折合人均为508.03元;仅为当年收入结余的26.82%。
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 楼主| 发表于 5 天前 | 显示全部楼层
到2004年城镇居民的人均可支配收入(税后收入)为9334.8元,同期城镇居民的人均消费性支出为7182.1元;同比增幅分别为11.06%和10.31%;收入结余大约为2152.7元。而当年城镇居民购房支出(含贷款利息支出)折合人均为665.56元;为当年收入结余的30.92%。  2004年全国的储蓄余额为11.96万亿元,对比2002年增长约3.27万亿元。全国的储蓄余额远高于当时的商品房销售总额,也高于1998----2004年累计的住宅商品房销售总额。而且2002----2004年储蓄余额的增加值,都远高于2004年的住宅商品房销售总额,也高于1998年----2004年累计的住宅商品房销售总额。
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 楼主| 发表于 5 天前 | 显示全部楼层
2003年非典以后,国家出台了不少的刺激政策,造成整体经济过热。  从固定资产投资规模看,2004年对比2002年增幅为77.95%;其中第二产业投资增幅为114.79%,房地产业投资增幅为70.09%。可见第二产业业投资增幅明显快于房地产投资增幅、全国固定资产投资增幅。  从房地产在建工程看,2004年对比2002年增幅为49.25%。  提请注意:2004年全国固定资产投资规模,大约占当年GDP的36.22%,对比2002年同数字也有明显增长。  出口创汇的外向型民营企业和民营房地产企业进一步发展,农民工大批量进城工作。比如中国正式加入WTO以后,越来越多的外商有意愿来分享中国的发展红利,加之当时国内积极吸引外资,进入国内实际投资的外商越来越多,2003、2004年两年的外商投资额分别为535.05亿美元、610亿美元;另外我国的出口大幅增长,贸易顺差持续扩张。
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 楼主| 发表于 5 天前 | 显示全部楼层
从普通老百姓角度讲,就业机会虽然大幅增加(就业人口再增长约1000万),但是收入水平相对降低(对比2002年人均可支配收入增长幅度21.99%,跑输了同期GDP的增长32.96%)。  储蓄增加了(人均储蓄余额增长幅度37.63%,跑赢了同期GDP的增长32.96%)。消费方面,物价基本保持平稳,因此人均收支结余对比2002年增长了32.68%。  必须提到,2000年到2002年城镇常住人口的净增长,突破4000万。中国城镇化率从2002年的39.1%增长到2004年的41.76%。同时由于城市化进程和职工参保人数的继续增长,国民福利也在小步提高。也促使房地产市场快速发展。
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