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楼主: tianjing2018

再发:中房20年

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 楼主| 发表于 2021-1-13 23:22:02 | 显示全部楼层
国际环境方面,再了解一下中国2003、2004年的外贸进出口情况。  按照现价美元计算,2003年世界的货物和服务出口在9.354万亿美元上下。其中欧盟约为3.406万亿美元(占比36.41%)。美国约为1.036亿美元(占比11.07%)。日本5174.43亿美元(占比5.53%)。中国4479.58亿美元(占比4.79%)。上述四方合计占比52.28%。  按照现价美元计算,2003年世界的货物和服务进口在9.264万亿美元上下。其中欧盟约为3.217万亿美元(占比34.73%)。美国约为1.539万亿美元(占比16.61%)。日本4420.69亿美元(占比4.77%)。中国4121.37亿美元(占比4.45%)。上述四方合计占比60.56%。  按照现价美元计算,2003年世界的货物和服务净顺差在900亿美元上下。其中欧盟约为1890亿美元。美国约为-5030亿美元。日本753.74亿美元。中国358.21亿美元。  中、日两国之间比较,顺差值再次拉大。
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 楼主| 发表于 2021-1-13 23:22:39 | 显示全部楼层
按照现价美元计算,2004年世界的货物和服务进口在11.233万亿美元上下。其中欧盟约为3.865万亿美元(占比34.41%)。美国约为1.797万亿美元(占比16%)。日本5272.74亿美元(占比4.69%)。中国5561.83亿美元(占比4.95%)。上述四方合计占比60.05%。  按照现价美元计算,2004年世界的货物和服务净顺差在1410亿美元上下。其中欧盟约为2400亿美元。美国约为-6190亿美元。日本973.5亿美元。中国511.74亿美元。  中、日两国之间比较,顺差值继续在拉大。
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 楼主| 发表于 2021-1-13 23:23:28 | 显示全部楼层
通过上述数据分享可知,2003、2004年世界的货物和服务进、出口总额在持续上升(蛋糕在做大);世界的货物和服务净顺差对比1998----2002期间有较大幅度的上涨,国际贸易较不平衡。  主要是因为欧盟货物和服务净顺差持续扩大。日本的货物和服务净顺差也在小幅扩大。同时美国货物和服务净逆差大幅扩大。中国货物和服务顺差小幅提高(尽管总金额还是不大)。其原因是2004年对比2002年中国的出口总额大幅提高(82.39%)。当然主要还是靠外资(合资)企业发挥作用。当年的外贸依旧处在大进大出的状态(比如同期中国的进口总额也较大幅提高了88.14%)。这些进口很少供给终端消费,绝大部分是进口的原材料、零配件、中间产品等等。2004年中国贸易顺差仅占当年全国货物和服务进、出口总额的4.4%;占当年全国GDP的2.61%(美元计价)。  同时美、欧、日、中四方合计的出口额在世界的货物和服务出口总额所占百分比在缓慢上升;美、欧、日、中四方合计的进口额在世界的货物和服务进口总额所占百分比也在小幅上升。预示着欧盟、日本的经济已经复苏,中国在积极扩展外贸。
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 楼主| 发表于 2021-1-13 23:24:27 | 显示全部楼层
再谈谈当年的资产、债务和股市状况。首先从央行资产说起。  2004年的央行总资产突破7.86万亿元人民币(基本是2000年同期数字的2倍)。其中外汇占款所占的比例提升到58.4%以上(对比2000年的绝对数值增长2.1倍);而“对其他存款性公司的债权”比例则降到11.92%(对比2000年,只有当时绝对数值的69.35%)。  可见1998年----2004年期间,外贸对中国经济的拉动作用(特别是2003、2004年)之大,还是远高于房地产业的。
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 楼主| 发表于 2021-1-13 23:24:59 | 显示全部楼层
从固定资产投资总额看,2004年5.86万亿,对比2002年3.29万亿增幅78.11%。其中第二产业投资增幅114.8%;房地产投资增幅近70.09%。房地产投资增幅,远低于第二产业投资增幅。  其中第二产业投资占固定资产投资总额的比重为39.22%;而房地产投资仅占固定资产投资总额的比重为22.45%。第二产业投资(比如制造业)的比重与增幅,主要还是因为有出口这样的实体经济做拉动。  顺带提一下,2004年8月31日后,政策禁止采用协议方式出让经营性土地使用权,一律实行招标拍卖挂牌出让(简称“招、拍、挂”)。同时对购买高档商品房、别墅或第二套以上(含第二套)商品房的借款人,适当提高首付款比例,不再执行优惠住房利率规定。
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 楼主| 发表于 2021-1-13 23:25:52 | 显示全部楼层
而且,同年央行小幅上调了存、贷款基准利率。导致2004年10月5年期及以上的商业贷款利率,再次高于6%(但是,市场中还是存在低于6%的优惠利率)。  另外,央行也上调了存款准备金率。  同年政府对央行债务接近12880亿元(其中月度最高值,约占同年GDP的7.96%)。  关于2004年前后国内外的股市情况,提请注意:2004年全国股市交易总额大约占当年GDP的26.16%。对比2002年的全国股市交易总额虽然有所增长,但是对比2000年的高点还有差距!  从商品房交易额看,从2003年六千五百亿,增长到2004年八千六百亿;每年涨幅均超过24%。
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 楼主| 发表于 2021-1-13 23:26:28 | 显示全部楼层
为解决呆坏账以及资产管理公司的窘境,国有商业银行陆续上市,引入战略投资。  2004年5月,中国银行和建设银行又进行了再一轮不良资产剥离。这次剥离的资产不按账面价值转移,而是由财政部给出一个“适宜的价格比例”。   2005年,中国最大的商业银行工商银行,将其4500亿元可疑贷款分作35个资产包,按逐包报价原则出售给四大资产管理公司:华融、信达公司、长城公司、东方公司。工商银行另外2460亿元损失类贷款委托华融公司处置。  之后2005年6月23日,交通银行在香港交易所H股上市;2007年5月15日,交通银行在上海交易所A股上市。  2005年12月27日,中国建行成功在香港交易所H股上市;2007年9月3日,中国建行又在上海证券交易所A股上市。  2006年6月1日,中国银行在香港上市;2006年7月5日,中国银行在A股上市。  2006年10月27日,中国工商银行H股在香港、A股在上海同时挂牌上市。  总之,随着经济规模的不断扩大(尤其是在外贸和房地产领域),货币的流量和流速都与上世纪90年代不可同日而语。当年看国有商业银行体系之中,惊人的大规模坏账日渐式微。  实际上无非是要么资本市场的股民接盘,要么全体纳税人买单(特别是持有大量现金存款的人)。
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 楼主| 发表于 2021-1-13 23:27:01 | 显示全部楼层
提到房地产市场,就不得不提到拆迁。  回顾2000----2004年以来,全国房地产投资总额超过4.2万亿元;同期全国住宅房地产销售总额超过2.7万亿元。特别是一线城市,比如北京2000----2004年以来,住宅房地产投资总额2748.2亿元(占同期全国房地产投资总额的比例约为6.5%;占同期北京GDP累计值的比例为12.13%)。  同期住宅房地产销售面积超过7687亿平方米(占同期全国的比例约为6.21%);住宅房地产销售总额超过3531.98亿元(占同期全国的比例约为12.9%)。  即一个直辖市的销售总额就超过全国同期的1/8。  由于如此高强度的房地产开发,使得房地产企业不再满足于回龙观、天通苑这些远郊区。伴随上世纪90年代以来的西直门外、望京、中关村、方庄、西客站;直到内城平安大街、两广路、王府井、朝阳门、南横街、西单、金融街、东直门内等等;东、南、西、北城四面开花,陆续开始大拆大建!北京这座千年古都,历史文化名城逐渐满目疮痍、面目全非!  而当局所谓“保护古都风貌”的招数,居然就是给摩天大楼加个瓜皮帽似的大屋顶,简直令人匪夷所思、目瞪口呆!原本上世纪50年代拆除北京城墙,以及文革前后全国“破四旧”就被狠狠地毁过。假设梁思成他老人家活到现在,估计会被气死好几次。  要知道北京城本就具有独特的胡同机理,宫殿苑囿、王公贵族府邸、各地会馆、名人故居俯拾皆是。可以说整个四九城就是一个巨大的博物馆。北京城历经数百年战火,得以较完整的保存下来,正是全国人民所共同拥有的宝贵财富。
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 楼主| 发表于 2021-1-13 23:27:50 | 显示全部楼层
对比欧洲的古都罗马。就算是被千年战火夷为废墟的建筑遗骸,都完整保护起来。修旧如旧,宁可另建新城而降低人口密度,也决不破坏古城。为了接待每年如潮涌入的各地游客,比如旅游、住宿、餐饮、零售、交通等行业,给当地百姓带来滚滚财源;政府也因此取得大笔税收。  再比如欧洲的雅典,没有单独另建新城;老百姓就生活在古迹当中。虽然城市面貌没那么摩登、现代,也有街边摆摊设点现象;但是依旧没有大拆大建,在保护古迹的同时让游客感受到了十足的烟火气。  实际上欧洲的大小古城星罗棋布、数不胜数。就连美国这样只有200多年历史的年轻国家,都在竭力保护文化古迹。  毋庸讳言,如今生活在胡同老旧平房中的普通百姓,居住条件确实狭小、恶劣。漏雨、保暖等问题频发,还在使用着四面漏风的公共厕所等等。  但是如果几十年以前,就着手开始修旧如旧的微循环,利用市场经济方法引导普通百姓自愿腾退。多方结合罗马、雅典等各国古城的经验教训,完全可以在保护历史文化名城与提高普通百姓生活居住条件之间找到平衡点。从而兼顾各方利益,为中国和世界留下瑰宝。
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 楼主| 发表于 2021-1-13 23:28:49 | 显示全部楼层
第四章高潮与调控2005----2018  2005年3月26日,为了应对经济过热、房价上涨过快等问题,国务院办公厅发出《关于切实稳定住房价格的通知》就稳定房价提出8条意见(史称“国八条”)。此后,中国房地产市场进入漫长的宏观调控期;并实行了限购、限贷、限售等多轮调控政策。  明确新建住房结构比例,要求套型面积90平米住房须达到开发建筑总面积的70%,解决中低收入家庭住房问题。  2005年6月1日起,个人将不足2年的住房销售,全额征收营业税;2006年6月1日起,住房转让环节营业税免征期限2年提高到5年。2007年9月27日开始二套房首付不低于40%,利率不低于基准利率1.1倍;加强对外商投资房地产的审批。同时,央行加息、上调基准利率、存款准备金率(特别是2007年上调多次)。  但是不妨碍中国房地产市场在2005—2007年期间进入到高潮。  2005年房地产市场密集的调控政策让整个行业猝不及防,房价在经过短暂停顿后报复性上涨,价格和成交量双双上升。2006年调控政策之多、措施力度之大;还是抵挡不住房价的飙升;2007年地王频现,并多次加息。
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