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楼主: tianjing2018

再发:中房20年

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 楼主| 发表于 2021-1-13 23:29:49 | 显示全部楼层
那些年不仅中国房地产市场进入到高潮。美国小布什政府为了刺激经济,鼓励原本没有资格申请房贷的中低收入阶层人士,使用次级贷款购房;甚至可以零首付,还可以在一定期限之内免利息、延期还月供。使得同期美国房地产市场也进入到高潮。  网传收入微薄的妓女都坐拥5套房产,传说之中的“居者有其屋”似乎一朝实现了。而且次级贷款被包装成各种令人眼花缭乱的资产包,被各路资金疯抢;几乎所有人似乎都坚信---买到即赚到!几乎所有人都无视这些证券化产品的高风险;都不认为自己就是击鼓传花的最后一棒。  但是同样由于经济过热,美联储不得不出手屡次加息。  同时期,东欧各国经济早就走出了“休克疗法”的阴霾,再叠加欧盟扩容的大利好;房地产市场更是进入到了高潮。保加利亚等国的房价在英、荷等国外来投资者和本国资本联合炒作下甚至翻了几倍。在亚洲的韩国、香港等地房市同样汹涌。
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 楼主| 发表于 2021-1-13 23:30:26 | 显示全部楼层
2005年中国的住宅商品房销售面积接近五亿平方米;每平米销售均价高于3100元人民币;当年住宅商品房销售总额超过1.45亿元人民币。仅占同期GDP的比值7.78%。当年的城镇人均住房面积约有26.1平米。  到2007年,住宅商品房销售面积接近三亿四千万平方米;每平米销售均价增长到超过3600元人民币;当年住宅商品房销售总额超过八千六百亿元人民币。占同期GDP的比值为5.3%。继续量价齐升!2007年住宅商品房销售总额,对比2005年的增长幅度为75.54%。当年的城镇人均住房面积增加到约30平米。
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 楼主| 发表于 2021-1-13 23:30:57 | 显示全部楼层
再看2005年对比2007年期间,M2的净增加值超过10万亿,年增长率在16%以上。货币乘数在2.6左右。  2005年M2的数值约为29.88万亿元人民币,约为当年GDP的159.5%。到2007年M2的数值约为40.34万亿元人民币,约为当年GDP的149.4%。可见随着房地产市场的稳步发展,派生出大量M2。  从居民消费价格指数看,由于调控不力,2005年为1.78%。2007年就达到4.82%。中国房地产业的韧性再次显现。而比较同期GDP从2005年的约18.73万亿,增长到2007年的超过27万亿,年增长率在22.1%左右。
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 楼主| 发表于 2021-1-13 23:31:50 | 显示全部楼层
2005年人民币兑美元汇率开始升值,到2007年末在7.60附近。  外汇储备从2005年的8189亿美元增长到2007年的15282亿美元,以美元计价的人均GDP从2005年的1756.56美元增长到2007年的2700.2美元。  其间总人口增长超过1400万(参保人数又增长了2074万),就业人口增长约1165万。各项指标增长,看起来都极为抢眼。  再看收入结余和城镇常住人口的净增长。2005年城镇居民的人均可支配收入(税后收入)为10382.3元,同期城镇居民的人均消费性支出为7942.9元;同比增幅分别11.22%和10.59%;收入结余大约为2439.4元。而当年城镇居民购房支出(含贷款利息支出)折合人均为1554.47元;为累计收入结余的32.8%。
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 楼主| 发表于 2021-1-13 23:32:35 | 显示全部楼层
到2007年城镇居民的人均可支配收入(税后收入)为13602.5元,同期城镇居民的人均消费性支出为9997.5元;同比增幅分别为17.06%和14.96%;收入结余大约为3605元。而当年城镇居民购房支出(含贷款利息支出)折合人均为2577.14元;为累计收入结余的43.4%。  2007年全国的储蓄余额为17.25万亿元,对比2004年增长约5.29万亿元。全国的储蓄余额远高于当时的商品房销售总额,也高于1998----2007年累计的住宅商品房销售总额。而且2004----2007年储蓄余额的增加值,都远高于2007年的住宅商品房销售总额,也高于1998年----2005年累计的住宅商品房销售总额。  但是低于1998年----2007年累计的住宅商品房销售总额。  观察多年以来全国的储蓄余额、住宅商品房销售总额等方面的变动趋势,可以觉察大资金正在不断向资产领域(房市、股市等)流动。
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 楼主| 发表于 2021-1-13 23:33:13 | 显示全部楼层
2005年以后,整体依然经济过热。  从固定资产投资规模看,2007年对比2004年增幅超过100%;其中第二产业投资增幅为121.93%,房地产业投资增幅为92.13%。可见第二产业业投资增幅明显快于房地产投资增幅、全国固定资产投资增幅。从房地产在建工程看,2007年对比2004年增幅为68.26%。  提请注意:2007年全国固定资产投资规模,大约占当年GDP的43.47%,对比2004年同数字也有明显增长。  从普通老百姓角度讲,就业机会大幅增加(就业人口再增长约1500万),收入水平相对提高(对比2004年人均可支配收入增长幅度45.72%,跑输了同期GDP的增长66.89%);储蓄增加了(人均储蓄余额增长幅度44.23%,也跑输了同期GDP的增长66.89%)。  消费方面,物价基本保持平稳,因此人均收支结余对比2004年增长了67.46%。观察多年以来全国的人均收入(人均收支结余)、人均储蓄余额等方面的数据趋势,可以感受到社会分配出现较大问题,贫富分化加剧。百姓消费增速多年以来持续低于同期GDP的增长幅度,或者直白说,为了买房或者是炒股,不得不节衣缩食。
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 楼主| 发表于 2021-1-13 23:33:58 | 显示全部楼层
必须提到,2004年到2007年城镇常住人口的净增长,突破6300万。中国城镇化率从2004年的41.76%增长到2007年的44.94%。  同时由于城市化进程和职工参保人数的继续增长,国民福利也在小步提高。  但是随着医疗、教育、养老等也都逐步成为支柱性产业,越来越多的普通收入者日益感受到危机的迫近。尽管储蓄微薄,也只能恐慌性地投入到资产领域;渴求获得想象之中的超额回报(股市)或者是害怕涨价过快以后更买不起(房市)。这也必将促使房地产市场快速的发展。
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发表于 2021-1-13 23:34:57 | 显示全部楼层
国际环境方面,再了解一下中国2005----2007年的外贸进出口情况。  按照现价美元计算,2005年世界的货物和服务出口在12.953万亿美元上下。其中欧盟约为4.461万亿美元(占比34.44%)。美国约为1.035亿美元(占比10.78%)。日本6663.49亿美元(占比5.14%)。中国7733.39亿美元(占比5.97%)。上述四方合计占比50.49%。  按照现价美元计算,2005年世界的货物和服务进口在12.766万亿美元上下。其中欧盟约为4.271万亿美元(占比33.46%)。美国约为2.026万亿美元(占比15.87%)。日本5945.71亿美元(占比4.66%)。中国6487.12亿美元(占比5.08%)。上述四方合计占比59.07%。  按照现价美元计算,2005年世界的货物和服务净顺差在1870亿美元上下。其中欧盟约为1900亿美元。美国约为-7210亿美元。日本717.78亿美元。中国1246.3亿美元。中、日两国之间比较,顺差值再次拉大。
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 楼主| 发表于 2021-1-13 23:35:34 | 显示全部楼层
试一试能不能发
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 楼主| 发表于 2021-1-13 23:36:15 | 显示全部楼层
按照现价美元计算,2007年世界的货物和服务出口在17.313万亿美元上下。其中欧盟约为5.996万亿美元(占比34.63%)。美国约为1.661万亿美元(占比9.59%)。日本7898.7亿美元(占比4.56%)。中国1.258万亿美元(占比7.27%)。上述四方合计占比51.49%。  按照现价美元计算,2007年世界的货物和服务进口在16.892万亿美元上下。其中欧盟约为5.809万亿美元(占比34.39%)。美国约为2.379万亿美元(占比14.08%)。日本7044.07亿美元(占比4.17%)。中国9500.21亿美元(占比5.62%)。上述四方合计占比58.27%。  按照现价美元计算,2007年世界的货物和服务净顺差在4210亿美元上下。其中欧盟约为1870亿美元。美国约为-7180亿美元。日本864.63亿美元。中国3079.8亿美元。中、日两国之间比较,顺差值远超过日本。
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