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记录从买房到财务自由之路

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发表于 2021-1-13 22:51:10 | 显示全部楼层 |阅读模式
写本文的目的是记录自己开始买房的经历,记录事情发生的来龙去脉及思考,便于以后进行反思,哪些事做的对,哪些事决断错误。  2016年的思考:  自从2015年开始就行离开工作,回归家庭,完全靠财务资产回报,过自由生活,及好多人所称的财务自由(财富自由),财务自由的定义每个人都不一样,核心的就是财务收入现金流能覆盖生活成本,本人从2014年开始就用手机记账软件记录正常的生活消费,基本上吃喝玩乐全加起来,除去已有的稳定财务收入(保本理财和保险理财),每年再需要10万的现金流收益就可以完成全面的财务自由了。  从2015年一直考虑到2016年,计算各种收入项目,也找单位领导请辞,一直拖到2016年4月,才算办理完单位手续,同事说你可想清楚啊,离开单位,一年损失近20万(含奖金、福利等),别后悔啊!用了一年想的事情,当然是想清楚了,也做了压力测试,得失之间是互相转化的,得到了自由的时间,失去的是每个月的万元收入,我准备用自由的时间,把失去的每月现金流补回来,这样就算彻底财务自由了,在自己还差2年到50岁的时候,不再听命于别人,随心做自己喜欢的事情。


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 楼主| 发表于 2021-1-13 22:52:00 | 显示全部楼层
退下来以后,还没有着手买买买,第一个想法就是改善生活水平。当时自己两套房子,一个是133平三室两厅的城市西部的小产权,一套是市中心的72平三室一廊的学区房,现在为了孩子,在学区房住着,2016年老人过来一起住,房子住得太挤,就有了换房子的想法。  想换房子,又不想动手边的正在产生现金流的资金,就想到了把这个老房子卖出去,然后再稍微添点钱,在这个学区周围买个大点的。说看就看,骑着电动车,围着学区转,定位三室一厅的100平的房子,因为问的中介,我的学区房单价能过17000,周围的房子当时在10000左右,这样不花钱,或者稍微添点钱,就能换个大房子,没有资金压力,好的话还能添点现金进来。  周围看了一圈,在学区北边的房子,因为有初中要合并到一个好的重点初中的传闻,房价开始蠢蠢欲动了,虽然还是老破小,重点看了一些单位宿舍,有个三室一厅一楼,还带一个小院,要价130万,单价12500,感觉太贵,小区还不方便停车,就拖着,如果120万,就可以考虑;又在本小区看了一个四楼三室一小厅的,有两间屋是个套间,110万,单价12000,回来自己画了一个户型图,包括家具家电怎么摆放之类,还在盘算的过程中,过了2个星期,一问,这个房子给卖了,白算计了一场。又去学区的东部、西部、南部看了一圈,不是小,就是贵(相比现在房价不知道多便宜,以后说),因当时就想用老房子换个房子,不想再掏钱、不想还房贷、没考虑利用房贷、杠杆什么的,没有投资的概念。实际上这在当时是非常错误的,适当的时候,必须看清趋势,然后加杠杆,对资产放大的时效性非常有效。
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 楼主| 发表于 2021-1-13 22:52:30 | 显示全部楼层
转来转去,花了一个月的时间,因为目的是以房换房,所以可选范围很窄,无功而返。最后就想,算了,不买了,不给自己造压力啊。然后转念一想,既然为了住,还不如租一个大房子,然后把自己的房子租出去,以租换租,稍微添一点钱,也就一个月几百元,就能住上三室一厅大房子,这样多合适!  思想一换天地宽,俗话说,思路一换、方法无限,为了还是上学方便,就在本小区内找,马上去中介,真巧,中介说在本小区的南区(距离500米内)有一套三室一厅的,赶紧去看,房子够大,四楼,是某某厅的单位宿舍,有传达室,房子有点旧,都是老式装修,在80-90年代应该是最新式的装修,院里还可以停车,电动车免费停,条件真不错,租金2万半年,相当于一个月3300,还可以接受,人家在市区东部还有新房子,这个房子不住,马上头脑一热就定了下来,交了中介费。当时是2016年3月中旬。
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发表于 2021-1-13 22:53:16 | 显示全部楼层
你都租房了,应该只能证明你痴傻吧,就这还发帖现?
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 楼主| 发表于 2021-1-13 22:53:55 | 显示全部楼层
第一次租住的房子,得到经验如下:  *有合适的房子,要根据是否需要配置新的东西,再谈价格,这个开始没谈,只说自己有家具家电,不用房主的,事后自己粉刷了一遍房子,有把厨房的破水槽扔了,自己定做了一个,水龙头换了好几个,插座换了一遍,装了新的晾衣架,窗户、门、木地板通通修了一遍,一共花了4000元,完全可以在租金中进行协商的。  *一说找房子就想着找中介,其实完全可以自己在小区转转,特别是带院的单位宿舍,问问传达室人员有没有正在出租的房子,人家一清二楚,比中介还快,而且不要中介费,同时租我楼上的,碰巧是孩子同级的同学,人家就是自己找的,还说看过我这个房子,最后没相中,才要的五楼的,他原来是在前面楼租房子住,家里老人来的,住不开,才找大房子的,你看长知识吧,呵呵,以后可不这么冲动了。  *对于老房子一定关注电线的负荷问题,好多是铝线,不是铜线的,这个房子的空调制冷效果不好,结果自己买了三个窗式空调,功率800w一个,接上插座,一会插座接头冒烟了,才发现是铝线,最后自己接的外接一平方的铜线,才算解决问题。  *还有一个是很多单位宿舍还是插卡式买电,不是市区计费供电,可以事后缴费,网上什么的都很方便,这个宿舍还是老式的买电买水,然后回来插卡,但是因为机关单位,很多规定,每次买电不能超过200度,每个月不能买2次,行政办公室的人一副官气,气人吧,到了夏天,电根本不够用的,打了几次嘴仗,也没有解决。
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 楼主| 发表于 2021-1-13 22:54:42 | 显示全部楼层
大房子住上了,开始处理自己的房子了,因为楼层好,装修的也不错,电器也多,三个屋三个空调制冷效果都很好,下水道都改了直通楼下,不会堵(以前的时候几乎每个月都得疏通一次,挨家挨户收钱,租老房子的得注意),没用多长时间,就租了出去,一个银行的,也是本小区的,2700元/月,这样就相当于自己每个月花了600元,租了一个100平的大房子住,感觉挺合适。  过了一个月,自己算了一笔账,自己这个房子,能够卖120多万,如果放在银行买理财,5%收益率,一年6万,一个月相当于5000元,才租2700元,等于少了2300元。如果用这些钱付我租房子的3300,一个月还能剩1700,加上原来那个小产权租出去1250元,这样每月收入近3000。住的问题解决了,我开始考虑现金流的增加了。
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 楼主| 发表于 2021-1-13 22:55:36 | 显示全部楼层
2016年5月,开始在中介挂房子卖房子了,本来想买给我那个租客,她自己在小区也有学区房子,顶楼,她在南部也有新房子,为了孩子上学,现在没法卖了学区,买我这个,贷款额度也不够,我就考虑通过中介这条路卖了。  当时我这个一等一区域的学区房还算平稳,价格不高17000-18000都有,我的房子是二楼,朝南,很多看房子的,有的嫌总价高,我报价128万,然后逐渐加到135万(现在看看那个时候真便宜),独家代理、搞促销什么的花招都用过,还是卖不出去。  原因:1、想上学的因为这个房子占了名额,必须是3岁一下的才可以买,否则人家没法上学,这样卡掉了很多想买的。2、当时房价还没开始上涨,三月是最好卖的时候,过了就平淡了。3、城市东部开始火热了,很多投资的去那边买了,而且买的都涨了一些,没有人关注这边的老房子。  最后一家中介给谈了一个客户,人家是在东部拆迁,给了100多万,手里不敢放钱,害怕贬值,自己准备生二胎,就像在市区最好的学区买个学区房,也不住,不影响租客,一切条件都很符合,就是价格最后谈到126万,磨了两次,就成交了,后来这个买家也成了朋友,后来我经常给他发信息说这边的最新房价,估计他现在得乐疯了,一年翻了一倍,想想就心酸。
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 楼主| 发表于 2021-1-13 22:56:24 | 显示全部楼层
带*的内容是提醒自己以后注意的,大家遇到同类问题也可以参考。
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 楼主| 发表于 2021-1-13 22:56:57 | 显示全部楼层
既然关注现金流,就没考虑那么多,手里的钱怎么分配呢,必须都换成能带来现金流的房产,而且给自己定的目标就是租金回报率不低于5%。  说干就干,开始买房!  户口已经从老房子迁出来,虽然说以后直升初中,怕以后出什么问题,还是想在小区买个小房子,落户口用(现在看当时这个决定有多正确!),中介给找了一个7楼,44平,51万,单价11600,中介说总价是这个小区里最便宜的了。办理完毕52万多,一次性付款,对方也挺高兴,是个老同志,自己还有房子,这个房子就是一直空着。  当时买这个房子是另外一个学区,所以便宜,买了以后一问其他邻居,才知道这个房子是弹性学区,也就是可以自己选择上哪个小学,这无形中又增加了房子将来升值的潜力,前两天中介来电话问卖不卖,单价22000了,也就是总价102万,1年升值了一倍,不知道那个老同志知道了会怎么想,也后悔自己当时为何就买了一套。  *老房子一定要增加面积,很多房子是房改房,阳台是算了一半面积的,现在房管局有政策,可以重新测量,拿到房产证后,就报了测量,跑了一大堆手续后,面积成了46.5平,多了2.5平,按照当时价格就是多了2.5万,现在价格等于多了5.5万,没有白跑,嘿嘿,小老百姓就这样一点一点挤出来小钱。  房子有一定的装修,自己收拾了一个星期,修理了一下原来的家电,又从网上买了个32寸电视,700多元,就挂了出租,不到一天就租出去了,1500元一直租到现在,现在租金1550元,虽然回报率没有到5%,才3.5%,因为为了放户口用,就不计较了。  *要是买学区房,一定要买老学区,那些合作办学的,在新区的学校,有名称没实力,老学区人丁兴旺,房子不愁出租,靠近市中心的房子没有空着的。  这样,就拥有了第一套投资性的房子。
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 楼主| 发表于 2021-1-13 22:57:37 | 显示全部楼层
开始买第二套。  因为一开始就考虑的为了现金流,就得看出租回报率。所以必须有两个条件,一是租金年回报率5%以上,二是出租情况好,不能有空租期。这样就把范围锁定在市中心的几个公寓项目上了。  当时看过银座晶都,因为旁边有本市最高楼,但是在修路,搞的这个地方不温不火,最后中介给介绍的万达公寓,当时中介搞活动,中介费1%,这个公寓属于万达商业的一部分,就一个单元,20多层,一层楼上户数不少,这个房子面积41平,正在出租中2900/月,几乎没有空租期(事实证明也如此),总价52万,当时说的税费得4万,实际一个月办理下来,税费2万,合着总价54万,年租金回报率6.4%,超过我的预期回报率,有这个回报率高兴的不得了,很快就成交了。  经过一年的涨价,现在总价70-75万可以卖掉,因为现在我们这个城市去年到现在的限购,公寓火了,经常有打电话的问是否愿意卖。
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