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楼主: biotite

记录从买房到财务自由之路

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发表于 2021-1-13 22:58:15 | 显示全部楼层
我见过的商住,没有不透支租金的,按当前的租金没有不是低得可怜的。  这么好的回报率,会有人卖给你?
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 楼主| 发表于 2021-1-13 22:58:50 | 显示全部楼层
现在说说买公寓的经验和教训。  经验方面:  *这种核心商圈的小户型、低总价公寓,不愁出租问题,就看租金回报率是否合适,我的标准就是以这里的日租房的租金作为最低标准,我这个公寓租金2900,现在2800,问了好几个日租房,都是长租,没有空档期,租金2500-2700(他们按天出租,130-180元/天),回报率最低5.5%。当时很多标出租价格3000的,所以你接受5%的租金回报率的话,一定会租出去。  *公寓的租金基本是按照套来算的,面积差个几平方,租金上没有什么太大关系,所以买公寓就看总价和出租回报率,只要合适,就可以入手,当然现在房子总价上去了,现在一套得65-70万左右了,但是租金观察基本没有变化(房子是用来住的,住的人出钱,租金老百姓可以说了算),所以现在的租金回报率下降到4.8%了。  教训方面:  *公寓房不要买紧挨电梯的,除非是为了经营用,不是出租居住用,因为多少电梯运行会有干扰,特别是晚上深夜,第一个租客说有神经衰弱,影响睡眠。我去问第二个租客,他说一点也听不见,我也去听过,不是很大声,轻微有一点,但多少是个影响。  *虽然公寓按套出租,但买的时候可是按照面积算钱,当时考虑总价52万,低于当时的周围54万,可是这个面积小才41.99平,后来查了一下,那些都是48平的,这个问题忽略了,导致房屋单价买的时候并不低,以后买的时候也是按照面积,多少是吃亏的。
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 楼主| 发表于 2021-1-13 22:59:41 | 显示全部楼层
补充一下:公寓房靠近电梯的,日租房也不太愿意要,怕客人受电梯运行噪音的影响。出租的时候问过楼上的日租房老板,有一半在意的,一半不在意的。  还有一个日租房要的条件一个是屋里有大镜子,显得屋里大,二是要贴壁纸,显得高档。我买的这个房子里碰巧都有。
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 楼主| 发表于 2021-1-13 23:00:21 | 显示全部楼层
谢谢分享经验,期待继续更贴。
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 楼主| 发表于 2021-1-13 23:01:09 | 显示全部楼层
现在手里的房子有两套带证的了。算了一下租金回报,一个月1500+2900+1250(小产权)=5650元了。继续考察买第三套房。  当时我市房价还没有放量上涨,所以没想到买房子短期上涨套利,我是这样考虑的:继续以租金回报作为目的,在本市寻找回报率5%小区,当时的政策是跨区算第一套房,税率优惠,就准备在别的区考察。  以电动车的行车时间半小时为限,最后看好了市区北边的青年居易小区,理由如下:1、全是小户型,总价不高(也考虑自己剩余资金不多了)。2、出租回报率高,能到5%。3、靠近中恒批发市场和药王楼药材市场,租客资源丰富(市中万达这边也有去租的)。4、紧靠长途汽车站,交通方便。5、有很多日租房,可以最后给他们。6、有学区概念,是本区第二好的小学(买的时候从中介处得知的)  最后相中了一套36平,精装带家具家电,34万,卖家也挺有意思,从一个中介谈过,最后不知什么原因又不卖了,另外一个中介给介绍,一见面,我俩见面都笑了,怎么又是你,缘分,不卖都不行,现在都是朋友了。办理完35.5万多,办理完交割,在网上发了出租广告一天内晚上就租出去了,1550元/月,是在药王楼上班的外地办事处老总。  时间是2016年7月,买了第三套房子,这个房子虽然是有点外观有点公寓性质,但是为70年产权的,所以名下住宅有了2套了,总租金月收入升到7200元。
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 楼主| 发表于 2021-1-13 23:02:04 | 显示全部楼层
买了第三套房子,心里又痒痒了,觉得还得收租子,再增加资产现金流收入,觉得还是青年居易的房子总价低,租金回报率高,就又委托中介那个小伙子给再找一个小面积的,带租约的,不出一个星期,他就给找了一个小区内一个28平的(实际是27.1平),二楼北向,28万,办理完毕29万,正在出租中1200元/月,还有半年租期,没有给租客涨价,后期可以租1300元。  很顺利的办理完毕,房主说家具都是在家具城买的好的,还有电器都是名牌的,最后又加了3000元,也没有多计较,就同意了。  这样在2016年8月,又买了第四套房子(全都是小房子,呵呵),住宅数量为三套,租金现金流到了8400元/月,年租金收益10.8万元。  到此,原定的财务自由的差额部分已经补齐,以自己为标准的财务自由的小目标实现了。  而在2016年9月,本市出台了限购政策,本市居民最多三套,等于自己给自己限购了,呵呵,可怕的是限购后的一轮暴涨,如果晚出手买着这两套,2016年买最少要多花10万,现在的青年居易单价从10000(在2016年6月前单价7000,因为划了学区才一下子到了10000,政策的推力真大!)涨到近15000,涨了50%,现在28平的是40万左右,36平的50万左右,两套房子合计涨了25万。
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 楼主| 发表于 2021-1-13 23:02:41 | 显示全部楼层
下面说说买着两套青年居易房子的得与失。  有意思的是那个36平的房子,楼、单元、门牌号与我卖出的学区房一模一样,不失是一种命中注定该买的感觉。  得到的经验和教训:  *楼层都选择的2楼,属于黄金楼层,房屋都是精装修(28平的差点),家具家电都齐全,为出租省了不少心。这种无电梯的房子还是3楼以下好。  *这种小户型有学区概念,户型小,总价低,对于外来人员可以为子女就学提供较低门槛,将来出手变现也快。学区是对增值影响较大的因素,买房子,要首要考虑这个。在本市各个区,好的学区的,没有太多小面积的房子,那得仔细寻找。  *本市现在正大修地铁线路,正好在长途汽车站有一站,这个房子也算个地铁房,将来出租和出售都沾光。以后再买房子,对以上因素要全面考虑靠近地铁。  得到的教训  *36平的那个靠近青年居易东侧,最东头单元,围墙外就是铁路,过火车的时候多少有些动静,问过这个租客,他说没有感觉有什么,但是对于日租房,有法人不太愿意租,害怕碰上神经衰弱的顾客。要是能隔开一个单元就好了。  *对于原房主的家具、家电,如果要加钱,完全可以让他拉走,这个谈判的筹码没有把握好,因为给你算的钱,完全可以买一套家具家电,这个后面讲细节。
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发表于 2021-1-13 23:03:19 | 显示全部楼层
开始买第五套房子。  因为早就想把西边的小产权房子换成带产权的,从2016年底就想着卖了,就因为没有产权,133平三室两厅的房子也就是50万,只能租1250元,一个是租金回报率太低,一个是这个房子几乎不可能去住了,就决定卖了。和租客说好了,给中介报价48万,最终2017年4月46万成交(当时小区里有的房子说卖58万了,没法说,看自己需求),客户是个挺好老医生,钱得5月底给,就同意了。  从2016年底就找新的公寓地段,因为限购了,只能买公寓,那个时候就盯上了东部万达对面的鑫苑国际城市花园的公寓,34平的48平的,因为对面就是万达广场商圈和高新产业园区,租赁需求比较强,34平租金1500-1700元/月,48平的1700-2000元/月,2016年的低的价格34平27万(办理完29万),48平的38万(办理完40万),回报率6%,比青年居易的还高,所以一直和中介小伙联系着,只要小产权一出手,就马上买一套34平的。  因为限购,从2017年开始这个公寓价格一路上涨,从27万到29万到33万,今天是35万还没有卖的(前几天给朋友介绍的,只能买了两套48平的,47万一套,租金1700元),中介小伙给找了一个33万的,税费低,办完34万多,因为有贷款,也是5月底付完尾款,正好和小产权交割时间一样。房子带租约,1500元/月,租金我从6月开始收,还是没有涨价,还给租客买了新32寸电视和一个小冰箱,保持租客稳定性和好感。  这样经过一番折腾,把小产权的转正了,租金涨了,还多出来一部分现金,还把房子放在了涨价通道的火车上,没办法,小老百姓就得精打细算。  届此,实现住宅3套公寓2套(实际上这些房子还不如人家一套学区房值钱),租金现金流1550+2800+1100+1550+1500=8500元,年租金10.2万,自己还算满意。
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