记录从买房到财务自由之路

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chentao7805

现在反思一下租金回报的问题。　　在考虑依靠租金回报的时候，也曾考虑，将来会不会有人租房子住，万一租不出去或租金下降怎么办？通过与租赁过程和与租客交谈，分析判断如下：　　*本市为省会二线，人口净流入稳定，小户型的租客都是打工者、生意人、日租房，这个群体庞大。　　*所选的房子都在核心商圈，工作聚集区，租赁需求稳定，精装小户型受欢迎。　　*租金是受承租人收入水平决定和通货膨胀影响，现在工资一直在涨，劳动力成本一直上涨，租金这些年一直相应在上涨，正常每年涨个100元是正常的。　　*将来会不会受机构房屋持有者租房市场冲击，即使自持物业不让卖了，都只能出租的了，租金回报率低于5%，房企资金成本受得了？按照现在的房价，没有10%他们都不会干的？最终看看上海不是批了几块地，只能出租不能出售吗，过2-3年他们把房子盖起来就知道了，真正的租赁市场价格水平了。拭目以待。　　*另外看商务酒店和日租房、各类网络房屋租赁企业的日租金，都是在缓慢上涨的，他们是租赁市场的风向标。查了XX短租本市的价格，同类房型最便宜一个月租的98元一天，相当于月租金3000。　　自己的结论：所选的这类小房子的总租金金额不会降，会缓慢上升，预计5%年增长率。

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财务自由至少资产千万吧

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说说一个固有争论的话题：到底租房合适还是买房合适？　　这个话题争论太多时间了，不过哪个也没有说服哪个。国外基本都是租房，因为国外房子基本不涨价，没有太多人投资，国外房子租金回报率基本都是5%，而其他金融产品的年回报率都在8%，也没有太多人图这个租金回报率，国外人也不多，租房市场是稳定的，这个造就了国外租房能够占居住的50%人口（根据一些专栏文章）。　　国内房子代表的东西太多了，影响的方面也太多了，户口、孩子上学、丈母娘的要求、自己的面子，但是这个房子占用资金太大了，只要是为了居住，买和租都是一种方式，没有对错，但是对于买了的房子的钱，就失去了它的机会成本，也就是5%的收益率（现在银行里就有近5%的定期存款，不是理财啊，是有存款保险制度50万以内托底的），按照这个标准，现在随便一套100平的房子就是200万-300万，200万X5%=10万，而这套房子租金多少呢，3000元左右（我现在住的房子据说300万，租金3300），到底哪个合适呢，自己判断。如果撇开那些影响因素，肯定是租房子合适，如果在乎，就买房子吧。　　一个明智的做法，可以用一小部分资金，在好的学区，买个最小的可以上学的房子，落户口，挣学籍，其他的资金，尽情去投资稳健项目吧，资格、权利和收益尽量互不影响。

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对于落户，提醒一句，不同派出所的落户政策是不一样的，有的外地人和本地人对房屋面积要求不一样，有的就是本地人还得需要提供本市在其他派出所辖区无房证明，才给落户，这些得要先去想落户的辖区派出所问好，再查查这个房是不是那个学校，千万别买了小房子了，根本无法落户，也无法上学，就麻烦了。

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老百姓投资房产和反思自己卖房买房是否做对了？　　老百姓（指的是手里就一二百万资金普通群众）投资房产渠道从风险收益率从高到低有以下几个类型：　　1、尽量加杠杆（利用各类贷款），短期内（几个月内），快进快出，收益率至少200%以上，听一个朋友，首付30%共100万买3套100万的房子，几个月一套房子涨到100万，即使自己承担高税，纯利300万，回报率300（增值）/100（本金）=300%。风险大：政策、时机、胆量，现在这种个人的奇迹听不到了，因为现在政策、时机都过去了。　　2、加杠杆或自己全款，购买优质房产，学区概念最好，中期持有（起码一两年），快进慢出，收益率能100%左右，比如买我房子的人。风险中：政策、资源配置、时机、眼光。　　3、把房子当个生蛋的鸡，只要鸡蛋，不去卖掉鸡，长期持有（10年左右），这时候你就不会关心鸡是胖了还是瘦了，只关心它是不是每天下蛋，这个就像巴菲特了，他只关心购买企业的股票分红，不关系企业股票价格，他的分红收益率8%-10%就满意了，那老爷子现在多富就不说了，咱用他一半的收益率，用上几十年，也能做个千分之一的巴菲特，呵呵。风险低：除了受持有政策风险外，其他并无风险，跑腿、动嘴、眼光。　　2016年底到2017年4月，听说了几个一类的高手，胆大，稳准狠，妥妥的把几十万搞到几百万，佩服！；听说了大量很多买房子的，特别是买学区房的，都成了第二类，现在妥妥的房价翻了一倍，虽然没有变现，心里肯定美滋滋的。我是做了第三类，听多了价值投资的熏陶，只看资金回报率，没有关心资产价格，虽然资产也增值了，但是到底哪类价值最大呢？一直在纠结这个问题。

静遇稳

那卖房买房我做对了吗？　　先看看我卖出的这个房子现在涨到多少钱了！　　　　　　　　如果我原来的这个房子不卖，72平的，也应该买250万，比原来卖出的126万，增值124万。　　现在我四套房子（不算最后的公寓，是原来就有的小产权换的）按照今天市价相加=100+70+48+38=256万（扣掉未还的一些贷款，还要少的），增值（减去购房成本）48+16+12+9=85万，加上一年租金10万，95万　　自我结论：还不如不折腾，等着原来学区房子跟大趋势升值，还能多赚124-95=29万。不知道算的对不对，每次路过中介看到那个学区房的价格，就是一个心结，哈哈。　　这个心结实际上就是想鱼与熊掌都想兼得！还好，手里还有200多万的房子，以后你升值我也升值，只是幅度大小的问题，还算没有掉在地下，像那些看空楼市的卖了房子只存银行的人呵呵的苦笑。自己庆幸没有做个裸租者。

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==========　　货币制度可以看作房地产的金块本位制。在不考虑“法”的情况下，使用一张100元“假”币能产生多少收益？见过一张100元“假”币。说起来这100元“假”币做工真的很好！用纸结实细密、略带磨沙感，水印清晰干净，粗看防伪条明暗有序，印刷油墨也是线条精准、用色准确，完全可以假乱真。一张100元的“假”币的成本有多少钱呢？6元、3元？还是6角、3角？“假”币印刷的越多，面额越大，岂不是成本越低、收益越大吗？这是一个毛利达到19倍的制造企业，IPO绝对应该通过，无形资产的价值更可以说是一个天文数字。人为操纵的秘籍:1元电子货币等于1元人民币吗?!若1元电子货币等于1千元人民币，那么一百七十元电子货币的银行账户里就应该拥有十七万元人民币。银行假账臣以为，水平较低啊!债还不了，决策人首先还。　　玛丽居里Marie_Curie，化学物理学家，波兰裔法国人，1867至1934，荣获二次世界大奖诺贝尔奖，钱三强老师可以说是居里夫人的学生，分析1995年3月的居里货币的影响。著作包括：28岁，铀和钍的化合物之放射性，宣读于科学院。31岁，论沥青铀矿中一种放射性新物质，发现新元素84号钋，放射性比铀强四百倍；论沥青铀矿中含有一种放射性很强的新物质，又发现新元素88号镭，放射性比铀强百万倍；关于发现新元素钋的报告，在华沙斯维阿特罗画报月刊上发表。41岁，居里夫人为丈夫比埃尔·居里著作集撰序，该书出版于巴黎。43岁，论放射性。44岁，公布提炼纯净镭的方法。54岁，放射学和战争，出版于巴黎；论同位素学和同位元素，出版于巴黎。67岁，放射性两卷写成，1935年出版。大家都见过这些书吗？多少钱都该买，求真理制毒除外。　　沪指与土地所有面积的单位比值需要低于1:100。或者说，目前上证指数3187点的话，土地所有面积不低于31.87万块每平米。拿股票来说，各家上市公司财报里有多少土地使用权都说不清，里面水份着实不少。臣以为，掺水的报告就像一纸作废信用。土地所有面积、房子、股票、期货、黄金里面，土地所有面积最保值，也就是说，土地所有面积才值钱。土地成本核算应该包含数量和金额。考虑几个问题:第一，公司不拥有土地所有权？第二，土地成本分摊是否按建筑的实际情况？第三，土地所有权增值是否比较考虑？连保护土地所有权价值都不敢讲；牌摘校高样这，生学地本蒙信立。

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【金块制】　　房地比，房子面积与土地所有面积的单位比值需要低于1:10。或者说，房子面积3187〇块每平米的话,土地所有面积应不低于31.87万块每平米。房地产所含土地面积在不断减小，所以房价高是因为人民的土地价值太便宜了。奇怪的孪生的甲、乙两楼的房价差就是地价差，当然土地价值含土地价值差。房子面积不值钱，土地所有面积才值钱；房子面积能继承，土地所有面积要继承；房子面积需纳税，土地所有面积递增税；发展结果是每位国民丢失土地所有权，土地面积越来越小。土地换户籍和户籍换土地相对可行。土地所有权属于全国人民，正文广付没有做好土地所有权的代理人，一些人通过偷换概念或修改土地法规进行的盈利可用万亿计量，整个过程时间跨度也会较长！病神精为、度百?　　上海市黄浦区太平桥住宅土地55万元每平米。房地产土地成本问题需要关注。开发楼房和“从24k金块到16k金块”是相同的。高楼大厦在各地越来越多。是否发现如今的房子是越盖越高了？开发楼房基本上是沿着从平房到楼房、从低楼到高楼的路线进行的，这是一条节省土地所有面积的道路。十楼房产与平房相比，房产每平米减少了零点九平米的土地。所以说开发楼房本身是节省土地的。与金块报价需标明含金量和纯金价格类似，房产报价应标明土地的所有面积和宅地的价格。例：宅地20平米、55万元每平米，才是科学的报价。公开个人宅地的价格，保护和公示。　　以开发十层楼房（GJ饭店）为例：将原本占地20平米的平房的建筑面积按照20平米计算的话，平房的每一平米建筑面积就含有一平米土地。现在把平房开发为十层楼房，将同样占地20平米的十层楼房的建筑面积近似的按照200（20乘以10）平米计算的话，十层楼房的每一平米建筑面积就含有零点一平米土地。十层楼房与平房相比，每一平米建筑面积减少了零点九平米的土地成本。所以说开发楼房本身是节约成本的。　　我国大量出现的全民所有土地和土地所有权增值没有公开公平公正给付我国人民。债还不了，决策人首先还。征地就是征税，税金很可能是几十年的个人收入。城镇化带来的最为突出的现象就是:大量的农村的人口落户城镇;大量的农民集体所有土地成为全民所有土地;大量的土地所有权增值。我国城镇化，对大量出现的全民所有土地和土地所有权增值没有做好法律法规的准备，让人感到失望。对我国城镇个人住宅房地产应增加在城镇旁边调换宅基地和承包土地的房地产补偿方式；对我国城镇非个人住宅房地产应参考全民所有土地使用权的出让年限和其他公共利益的需要增加承包土地的房地产补偿方式，以此调节收购征收。