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楼主: biotite

记录从买房到财务自由之路

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 楼主| 发表于 2021-1-13 23:13:55 | 显示全部楼层
现在分别说说如何买二类的房子和三类的房子。  先说二类的,就是买了等着一段时间后升值的,这里假如资金也够,政策也允许,条件都符合,影响决策的主要是眼光和时机,那从哪里得到呢。回忆了1年的过程,从以下几个方面决定。  *1、政策信息,这里不是说的新闻说的哪里又调控了,哪里又限购了这些泛泛的无用的信息,1年下来我们听了无数的各类专家的点评,基本无用。听本地电台房产直播节目,特别是那种有热线的节目。我们当地收音机有个节目,天天早上7:00-7:30,热的不得了,关键是里面接热线的专家太厉害,是个房地产评估公司的老总,他对我们城市哪个地块,哪个门牌号,哪个楼太熟悉了,点评很到位,但是在前两个月调控最严的时候,这个节目给关闭了,前两天才刚刚恢复,据说讲了太多真话,影响了房价。他预言的很多“价值洼地”,现在都翻番了,他给卖房说的很多“你再等等”,不是地铁就是拆迁了,他给买房说的抓紧入手,现在都是50%涨幅,这才是真正的房产专家,有内部信息,站得高看得远。我当时要是听了,狠狠心用杠杆(去年很多银行主动给我打电话问要不要信用贷款和抵押贷,可以随借随还的那种,额度足够买个小学区房的)在他说的随便一个地方买个房子,现在至少50%增值,还不会限售。错过了时间,眼光不够!  *2、中介信息,一旦看好一个小区房子,可以从网上查价格走势,那是那远远不够也不准,去小区的中介,让他从电脑里调出来半年的成交价格,那个最真实。(动腿动嘴)  *3、居民提供的信息,去小区楼下,和楼下闲着的人谈谈,问问成交情况和价格,比中介更真实。  今天早上听又房产节目,专家说了,现在还存在价值洼地,在全市价格都在2-30000的行情下,市中心五龙潭公园旁边的一个房子,核心中的核心,价格才18000,语言表示意犹未尽,哈哈。
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 楼主| 发表于 2021-1-13 23:14:26 | 显示全部楼层
干货,赞赞
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 楼主| 发表于 2021-1-13 23:15:07 | 显示全部楼层
下面分析一下改善型租房未来怎么样。  改善性租房就是像我这样的,租三室一厅90平以上大房子的,这个房屋资源将来会怎么样呢?  首先是将来有没有这么多的房子,先看周围的人是否有闲着不用的大面积的房子,我的房东老两口退休了,闲着住在东部还有一套大房子,她的孩子也有一套大房子;我对象的同学前段时间刚买了东部开盘的三室一厅房子,自己现在住在老房子里;我的一个朋友在高新区一下子买了两套2018年交房的三室,自己现在住一个大三室;自己的双方老人,自己都有大房子。再看看周围在盖的房子到底有多少?建筑工地鳞次栉比,城市正在往外无限制的扩建,这一切说明房子是越来越多,将来会更多,不是单单房子多,核心是没有人住的房子多,没人住怎么办,就出租啊,不能放着,房源只会越来越多。  其次是租房价格会不会大涨,大房子租金总价高,基本是家庭居住,租赁时间长,换手率低,房价基本稳定,小房子因为换手率高,换租客的时候都想涨点。另外因为房源多,价格也没有太大涨幅,或持平,我也看到很多报道什么的,也说过这个趋势。  今天广州颁布《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》,租购同权,和上海前几天的政策如出一辙,后果是会推出很多出租房屋资源,这是房地产市场风向标,各地都会学,东西多了一定会降价,这是自然规律,以后出租的大房子会又多又便宜。  以上判断,从去年到现在还没有错,后期等待时间验证。
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 楼主| 发表于 2021-1-13 23:16:02 | 显示全部楼层
这里说一下自己对期房和二手房的建议。  如果想马上就获得现金流,就买二手房,不论是住宅还是公寓,马上可以安排出租;  如果能够算出来将来的回报率,把建房时期无收入的时间算进去及装修成本之类算进去的话,平均回报率能到5%或合理范围,买期房也可以,但是不建议,因为以后这个地区出租情况怎么样(商业配套、居民服务配套),谁也不知道。
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发表于 2021-1-13 23:16:35 | 显示全部楼层
三类的房子怎么买呢,说说自己的经验  *1、挑选资金回报率最高的房子。先查你要买的小面积房子的平均价格,然后接着查这个房子同样面积的平均租金,就能找到5%以上的租金回报率的房子(还要加上中介费和税费等),这个功课是三类投资的必修课,比如查了这个地区的某个面积的房子卖46万,再查这个面积的房子出租1300,回报率就是1300X12/460000=3.4%;  当时我就光算了青年居易的,没有全盘算,后来算的鑫苑国际的租金回报率比青年居易的高,青年居易的第二套不应该买,今年到期后过于看重空档期,就着急忙慌的租给日租房才1100,回报率才4.5%,低了1%,没办法,小老百姓就得算计,和巴菲特年轻的时候相似,呵呵。  现在房价涨了,但是还能找到这样回报率的房子的,我那个买两套公寓的朋友就是这么算的。  *2、去中介查实际成交价格。这一步和买二类房子一样,要把中介费和税费问清楚,中介费可以打折。  *3、去小区的日租房问问,你相中的这个房子他要不要,就知道以后是否好租了,买万达公寓的时候多少吃了点这方面的亏。
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